售楼处人员组成：
根据楼盘大小设定一个年度目标即一年卖多少套，营业额多少，根据目标招人，20万平方米项目销售团队框架：
策划部：策划经理1人，策划助理2人
设计部：设计人员2人（可以交给广告公司）
销售部：项目经理1人，销售主任1人，分内外场，内场6~8人，外场展位4~6人（外场配部车，方便接送客户到售楼处）。前台接待1人，销控2人。
项目经理职责：主持全面工作，招聘，培训，管理控制
销售主任职责：售楼处日常销售管理，协助销售
前台接待职责：接听电话，做好来客登记，客户分配
销控职责:管理好已售和待售房源，客户资料存档管理。
内场销售职责：谈客户，成交客户，电话回访客户，签合同，后续沟通客户。
外场销售职责：宣传项目，接触客户提高售楼处来访量
售楼处运作：接待客户---分析客户---引导客户---跟踪客户---收取封房费（人民币：100-500元）---收取定金（人民币：20000元）并签订认购书---收取首付款（签订正式买卖合同）---协助办理银行按揭。
售楼处每天由销售经理主持一天工作总结，统计客户情况，分析工作中出现的问题。
通过销售队伍的推广，把项目或者公司的形象有效的介绍和推广给客户，使客户更深刻的认知项目。
前期策划：
综合小区的地理位置，建筑风格，人文特点，以及发展前景进行前期策划
（1）项目包装策划
根据产品特点定位客户，即哪些人需要我们的产品，进行项目包装。项目的包装离不开广告设计与创意主题，广告关键就是设计，优秀的广告设计会使项目的媒体费用投入获得超值回报。
（2）销售场所策划
好的售楼处会放松客户心情，增加客户对开发商的信任度，增加对项目认同感。包括沙盘陈列，户型陈列，样板间，谈客区，交款区，签约区。售楼处装饰有墙面展示，项目鸟瞰图，单体楼盘效果图。对于预售房而言道具是否齐全精美直接影响楼盘的销售，对楼盘的销售尤为重要。
根据楼盘大小确定售楼处规模，根据项目周边环境确定售楼处的位置，售楼处选址后分室内，室外两大部分，做楼盘形象展示包括外观设计：有广告牌，主流道路两侧设广告牌等引导性展示物，施工现场也要包装，如工程围板，楼体广告，共同营造销售氛围，体现项目品质和形象。
实战期：
实质销售阶段要明确目标，制定销售计划，大致分为：
（1）项目预热期即前期宣传
为求迅速的进行市场告知，为项目积累有效客户，唤醒潜在客户，应以最大广告宣传向市场告知本项目的信息。建议在大型超市设展位（外场），车体广告，电视广告,报刊，在市中心人流大的地方设置广告牌。动工后即着手市场宣传对外抓客户进行前期预售，方式有：卖增值卡，提前预定。
（2）项目开盘期及强销期
通过前期预热，本项目已积累了部分客户，且有了一定的市场认知，应趁热打铁进入项目开盘期。开盘当天一般有：抽奖，认购有礼品等活动。通过活动加强项目的知名度，刺激后期成交量。
（3）项目销售持续期
制作客户通讯录，进行市场再挖掘和资源二次开发，定期回访老客户，以完善的服务体系打动客户，让第一批成交客户成为免费宣传员，配合老带新奖励政策，实现更多成交。
（4）项目销售扫尾期
策略安排：（1）客户答谢活动以及推出最后珍藏户型。
（2）物业进行园林绿地认养活动
方案说明:(1)客户答谢会答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮助清盘。
（2）认养活动是为了配合入住，解决物业难题，树立开发商形象。
可能导致项目滞销的几个问题以及对策：
（1）消费者对项目满意度不够
对策：开发商应该在园区规划，户型设计，物业管理等细微处做足文章
（2）市场定位模糊，卖点不明确
对策：市场定位决定营销方向，前期就要了解我们的项目是定位在什么人群购买
（3）价格过高，无法与竞争对手抗衡
对策：价格是消费者考虑重点，一是看有没有实力购买，二是看性价比是否合理，如果因为项目性价比不够理想，造成产品售价过高，是非常不利于与竞争对手竞争的。
（4）项目知名度不够
对策：新上市项目知名度不够对项目销售的影响：一·影响来访客户数量，降低成交量；二·客户虚荣心，没有人愿意跟别人说自己购买了一个不知名小区。所以前期必须加强宣传力度增加项目的知名度。
（5）促销活动不合适
对策：找准市场定位，确定购买人群，根据购房人群年龄段，特征，进行促销。
综上所述，一个项目的成功运作离不开前期的策划，好的包装，专业的销售团队。